Überangebot von Wohnungen ist heute bereits Realität

Die grosse Bautätigkeit und die nach wie vor sehr tiefen Zinsen bei den Hypotheken werden für eine Zunahme der Leerstände sorgen. Davon ist Adrian Ackermann überzeugt. Der erfahrene Immobilienfachmann weiss aber auch, dass die hohe Bautätigkeit dem Umstand geschuldet ist, dass der Aargau ein beliebter Wohn- und Arbeitskanton mit hoher Lebensqualität ist.

Der Schweizerische Verband für Immobilienwirtschaft (SVIT) besteht nebst dem SVIT Aargau aus weiteren neun Mitgliederorganisationen und fünf Fachkammern. Total sind im SVIT Schweiz zirka 2500 Mitglieder organisiert. Der SVIT Aargau feiert heuer sein 50-Jahre-Jubiläum. Während zwölf Jahren hat Adrian Ackermann aus Kaisten den Kantonalverband präsidiert. Das Amt hat er nun in diesem Jubiläumsjahr an David Zumsteg, Frick, Aarbrugg AG, Brugg, übergeben. Im Gespräch mit der NFZ nimmt Adrian Ackermann Bezug auf seine Präsidialzeit bei SVIT Aargau. Er geht aber auch auf die Veränderungen und Herausforderungen in der Immobilienbranche ein.

NFZ: Herr Ackermann, wovon können die Mitglieder beim SVIT profitieren?

Adrian Ackermann: Der Verband repräsentiert einen grossen Teil der wirtschaftlich und gesellschaftlich wichtigen Immobilienbranche und leistet mit hochprofessioneller Facharbeit und anerkannten Standesregeln einen zentralen Beitrag. Zudem engagiert sich der SVIT mit der eigenen SWISS Real Estate School für eine zeitgerechte Aus- und Weiterbildung von Immobilienfachleuten und fördert so die Qualität der Immobiliendienstleistungen. Weiter nimmt das Networking unter den professionellen Immobiliendienstleistern eine wichtige Rolle ein.

Was bringt diese intensivierte Kontaktpflege dem Kunden?

Im Immobiliengeschäft geht es oft um sehr viel Geld. Das setzt auch zwingend ein gutes Vertrauensverhältnis zum Kunden voraus. SVIT-Mitglieder tauschen sich regelmässig aus, helfen sich mit Tipps und Ratschlägen oder gegen ihre Erfahrungen weiter. Davon profitiert auch der Kunde.

Sie sprechen das Thema Erfahrungen an. Was hat sich in den zwölf Jahren Ihrer SVIT-Präsidialzeit auf dem Immobilienmarkt am stärksten verändert?

Um die Immobiliendienstleistungen weiter zu professionalisieren, wurden nebst der Kammer der Immobilienbewerter die Schweizerische Maklerkammer und weitere Fachkammern (Bauherrenberater, Facility-Manger, Stockwerkeigentum) gegründet. Während meiner Amtszeit florierte die Immobilienwirtschaft, es wurde und wird immer noch sehr viel gebaut. Heute ist es so, dass die älteren, sanierungsbedürftigen Wohnungen unter Druck geraten.

Warum ist das so?

Ein Paradebeispiel für mich ist, dass noch vor 30 Jahren Mehrfamilienhäuser mit Viereinhalbwohnungen gebaut wurden, in denen für alle Mieter im Keller gerade einmal eine Waschmaschine zur Verfügung stand.

Heute muss bereits eine Zweieinhalbzimmer- Wohnung mit Waschmaschine und Trockner ausgestattet sein.

Der Anspruch an den Wohnungsstandard ist also deutlich gewachsen?

Auf jeden Fall.

Den Kundenbedürfnissen gerecht zu werden ist das eine. Welche Herausforderungen muss Immobilienbranche sonst noch stemmen?

Wie in vielen anderen Branchen ist die Digitalisierung auch in der Immobilienbranche ein grosses Thema.
Zudem werden aufgrund der nach wie vor sehr hohen Bautätigkeit und der Tiefstzinsphase die Leerstände weiter zunehmen.

Der Anteil der leerstehenden Mietwohnungen ist im Aargau mit 5 Prozent deutlich höher als die vom Bundesamt für Statistik (BfS) ausgewiesene schweizweite Leerstandsquote von 2,7 Prozent. Warum ist der Wert im Aargau so hoch?

Der Aargau ist ein beliebter Wohn- und Arbeitskanton mit hoher Lebensqualität. Entsprechend wird viel gebaut. Hinzu kommt, dass bei der Leerstandsquote auch die sich im Bau befindenden Objekte mitgezählt werden.
So hatte Rheinfelden mit der noch nicht fertiggestellten überbauung Salmenpark eine sehr hohe Leerstandsquote.

Es wird wirklich viel gebaut. Auch im Fricktal. An vielen Orten entstehen neue Wohnquartiere. Besteht da nicht die Gefahr von einem überangebot von Wohnungen?

Doch, diese Gefahr besteht durchaus und ist bereits heute Realität. Für die erfolgreiche Vermarktung muss bereits heute mehr Zeit investiert werden. Sie haben zudem die tiefen Hypo-Zinsen angesprochen.

Wie sehr besteht dadurch die Gefahr, dass sich die Leute aufgrund des günstigen Geldes zu stark verschulden?

Trotz der sehr tiefen Hypo-Zinsen rechnen die meisten Banken bei der Berechnung der Tragbarkeit immer noch mit 5 Prozent. Wer Wohneigentum erwerben möchte, braucht ein gutes Einkommen, um den Traum vom Eigenheim wahr werden zu lassen.Vor allem bei jungen Menschen ist oft das fehlende Eigenkapital der Grund, dass der Erwerb eines Eigenheimes (noch) nicht klappt. Hier kann zum Beispiel mit einem Erbvorbezug Abhilfe geschaffen werden.

Muss das benötigte Eigenkapital noch immer 20 Prozent des Kaufpreises ausmachen?

Ja, und davon muss 10 Prozent cash vorhanden sein. Nur die Pensionskasse zu beleihen, geht nicht.

Immer mehr Bedeutung im Werbemarkt gewinnen ja auch die sozialen Medien. Hat dadurch der persönliche Kontakt an Bedeutung verloren?

Nein. Ich bin davon fest überzeugt, dass sich auch in Zukunft eine professionelle, persönliche Beratung am Markt durchsetzen wird. Um eine Immobilie zu bewerten, zu vermarkten, zu entwickeln und zu bewirtschaften braucht es neben Fachwissen, Erfahrung auch viel persönliches Engagement.

Worin unterscheiden sich die grossen Agglomerationen von ländlichen Regionen wie etwa dem Fricktal?

Unter anderem im Preisgefüge. Weiter werden in den grossen Agglomerationen vor allem Miet- und Eigentumswohnungen realisiert.

Was möchten die Leute auf dem Land?

Nach wie vor ist der Wunsch, gerade bei jungen Familien, nach freistehenden Einfamilienhäuser mit Garten sehr gross. Wir stellen aber auch fest, dass bei finanzkräftigeren Kunden vermehrt Attikawohnungen im Trend sind. Die Verpflichtungen mit Garten und Umschwung entfallen hier mehrheitlich.

Betagte Hauseigentümer verliessen früher oft ihre Eigenheime und zogen in Altersheime. Heute sind altersgerechte Wohnungen (mit Spitex-Angeboten) im eigenen Dorf Trend. Immer gefragt sind aber auch günstige Mietwohnungen für junge Leute, die vom Elternhaus in ihre erste Wohnung ziehen. Bietet der regionale Markt hier genügend?

Das Angebot im Fricktal ist gross. Wer vom Elternhaus in eine Wohnung in der gleichen Gemeinde oder einer Nachbargemeinde ziehen möchte, sollte durchaus fündig werden. Ganz kleine Gemeinden haben zum Teil wenige Mietwohnungen und daher auch ein beschränktes oder gar kein Angebot.

Was wird sich Ihrer Meinung nach in den nächsten Jahren auf dem regionalen Immobilienmarkt weiter verändern?

Es wird weiter gebaut. Grössere Bauprojekte im Fricktal in der Region Frick/ Gipf-Oberfrick und Stein/Rheinfelden werden entwickelt, gebaut, vermietet und verkauft. Bei einer professionellen Vermarktung werden auch diese Objekt Abnehmer finden, wobei mehr Zeit investiert werden muss.

Adrian Ackermann führt mit seinem Sohn Nino als geschäftsführende Inhaber die Ackermann Immobilien AG mit Büros in Baden und Kaisten. Seit über 20 Jahren bewertet, vermarktet und bewirtschaftet das Familienunternehmen Immobilien im Kanton Aargau. Adrian Ackermann ist eidg. dipl. Immobilientreuhänder, Bewertungsexperte SVIT und Mitglied der Schweiz. Maklerkammer.

Text und Fotos: Susanne Hörth, NEUE FRICKTALER ZEITUNG